随着各自中央银行的不断加息，包括加拿大和美国在内的住房市场都因为抵押贷款利率的飙升而快速的降温，使得潜在买家面临着创纪录的住房可负担性冲击。

然而，对比美国和加拿大的具体情况，加息带来的高利率问题对房地产市场的影响却是不同的。

近日，彭博社撰文指出，加息对美国房地产销售实际价格和整体经济活动的影响将是有限的。截止到目前，美国很少有由于加息而被迫卖房的人，而且由于有相当多的美国房主所选择的是30年固定抵押贷款，因此，美国大多数家庭并没有直接感受到更高利率的影响。

但在加拿大，这种影响可能会大大恶化。

麦格理资本市场（Macquarie Capital Markets）加拿大分公司的一份新的行业说明中，公司代表David Doyle和 Neil Shankar认为，加拿大将面临更严重的经济衰退，因为其经济更容易受到房地产行业疲软的影响。

根据他们的研究，加拿大与美国不同。自疫情大流行以来，加拿大的购房者、以及贷款续约者所选择浮动利率抵押贷款的数量大大增加。这种情形就像英国一样。所以预计此次房地产市场的调整重置将对加拿大的家庭资产的负债表带来巨大打击。

此外，与美国相比，加拿大经济更直接地受到房地产和金融的影响：

从住宅投资在GDP中所占比例可以看出，在加拿大住房在GDP中的比重要远高于美国。此外，建筑行业所带来的就业等因素都比美国所占比重要多得多。这就使得房地产市场的变化，对于加拿大整体经济的变化影响巨大。

根据他们的预测，2023年加拿大的实际GDP水平将收缩3%，与此同时失业率还将上升5%。

同时，雅虎财经的分析文章指出，由于大批加拿大人在疫情期间购房时选择浮动利率贷款，长期的高利率水平将使得“触发利率”（Trigger rate）风险更大。

专家警告说，如果在顽固的通胀情况下，利率保持较高水平的时间越长，越来越多的房主将面临触发利率的风险，这将大幅提高他们的每月抵押贷款还款额，有些人的月供额度甚至会达到“毁灭性”的水平。

Mortgage Logic的抵押贷款专家Rob McLister表示，政府应该联合银行一起控制触发利率支付重置带来的抵押贷款违约风险。

尽管并不是所有人都会遇到触发利率的问题，但他认为，这个潜在的危险性巨大、并不是被夸大，因为没有人不知道接下来会发生什么。

浮动利率抵押贷款通常具有固定每月付款，随着利率上升，越来越少的付款用于本金。随着利率飙升，一些房主可能会看到他们的付款达到触发利率，这是所欠利息部分高于付款本身的点。

一旦发生这种情况，贷方可以为房主提供多种选择，包括：提高每月的总还款额，使其至少涵盖全部利息部分，延长贷款时间；或要求一次性支付以减少本金贷款金额。

尽管加拿大最大的一些银行表示，他们的大多数抵押贷款客户可以承受每月还款额的增加，但Rob McLister表示，一些房主可能会发现自己陷入财务困境。

他表示，如果加拿大央行将基准利率再上调一个百分点，破坏性将更大、影响家庭的财务情况。如果额外加息两个百分点将是“灾难性的”，并导致更严重的经济衰退。

Rob McLister认为，最大的风险是市场是否低估了通胀，加拿大央行需要将其关键利率大幅提高至4.25%以上。目前，隔夜掉期数据显示，市场预计到今年年底隔夜利率将达到4%，高于3月份的0.25%。

如果加息超过400个基点，相当一部分浮动利率抵押贷款人的月现金流将会变负数。这将带来更大的危机。

而金融公司Keefe Bruyette & Woods的分析师Mike Rizvanovic表示，风险完全取决于利率的走向。如果有人认为未来几年利率将保持在这些水平上，那么在2023、2024、2025年，利率会更高，这将是一个更大的风险。

加拿大皇家银行RBC在其第三季度财报电话会议上曾表示，他们预计会有约80,000笔抵押贷款在“接下来的几次加息”中达到触发利率。

RBC个人和商业银行业务部门负责人Neil McLaughlin当时表示，预计这些“房奴”的贷款月还款额平均涨幅约为 200元。

在多伦多道明银行TD在今年8月举行的电话会议上表示，任何偏离抵押贷款摊销时间表的浮动利率借款人都必须在续签时调整其付款，以便恢复到原来的摊销日期。

Rizvanovic指出，人们常常认为，银行会因为拖欠贷款而急着将房主赶走、拍卖房屋。但事实上，大多数银行都会与贷款者探讨出不同的途径来解决问题，但能否按时还款是银行是否会与借款人合作的主要因素。

这时，银行重点参考的是——承担债务的能力。如果银行评估监控的结果认为贷款者的承担债务能力不足以还款，那么这种情况下，贷款者可能将被逼卖房。

BMO银行此前表示，截至2021年12月，60%的新增抵押贷款申请人都选择了浮动利率，而浮动利率在当时那么受欢迎的原因是因为许多购房者希望能够充分利用当时的超低利率。

那些没有选择浮动利率的贷款人，也会在贷款续约的时候感受到加息带来的冲击。很多人将会在2024年和2025年才感受到问题的严重性。因为疫情期间相当一批签约的购房者将需要面临续抵押贷款时的每月付款变动。

新闻来源：https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-10-12/why-the-rate-shock-could-be-so-much-more-painful-in-canada https://ca.finance.yahoo.com/news/mortgage-trigger-rate-risk-heightened-rates-stay-higher-longer-125551685.html?guccounter=1&guce_referrer=aHR0cHM6Ly93d3cuZ29vZ2xlLmNvbS8&guce_referrer_sig=AQAAAJIo5bmCejLK-dWLotpQc6wjzIMzShAqm2RlZm8PYnts46zVWtm8nk3oY6ejVNqMIw8oXbgU3toqNpPVRV9n6HRVBgptMXcWTIfYUpcszdev6MFwz-yymfn7gxYeMe6u-pBQekMWbTqibkGxQnIbZM7Q84rHBEjXV2CS0PY8z0GA