安省房东当心!租客欠租$1.2万,房东反遭税务局刁难

据环球邮报报道,现如今,越来越多的业主表示,出租房屋无法为自己带来利润。与此同时,房主们在准备向加拿大税务局(CRA)申报出租亏损的税收抵免时,也可能遇到棘手的问题,如果租客有大额欠租,税务局可能会怀疑房东是在炒房。

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据报道,安省的一名房东Keller,因为租客欠租$1.2万加元,向CRA申请以租金亏损来抵税,结果却遭到了CRA的刁难,被CRA怀疑是房产投机者,并收到了CRA的一份长达6页的调查问卷。

CRA发给Keller的信中有一条这样写道:“请提供一份详细的计划,说明你打算如何将你的租赁生意发展成盈利企业。”

房东Keller说:“我简直不敢相信,加拿大税务局竟如此厚颜无耻地要求我提供商业计划,并且要求在20天内完成,这根本就是恐吓行为。”

税务局为何这么做?

房东Keller说,由于租户欠租,再加上安省房东和租户委员会(LTB)的长期拖延,这导致他被欠下超过1.2万加元的租金。

加拿大注册会计师George E. Dube表示:税务局此举是想确认房东究竟是不是个地产投机者,确认房东究竟是想收租金,还是说想通过炒房来获利。

税务局会做出这种判断的原因,就是因为房东出现了大额租金亏损。

在税务局看来,如果房东只是想通过出租房屋来赚取租金,那么怎么会容忍出现如此大额的亏损,这让税务局不得不怀疑:房东是否根本就不想靠租金赚钱,而是想靠炒房赚钱?

32万名房东租金亏损

2023年,加拿大统计局报告称,数据显示,2020年有135万加拿大家庭报告了租金收入。76.3%表示他们有盈利,这说明约有32万人的租金收入出现亏损。

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市场研究公司Urbanation和加拿大帝国商业银行(CIBC)最近发布的一份报告显示,在多伦多地区,即使是新建成的共管公寓,租金收入也很难完全支付成本。

该调查针对2022年完工的6378套新公寓。调查显示,在有抵押贷款的新单位中,仅48%的单位租金收入足以支付拥有成本。

Urbanation的数据显示,多伦多地区约39%的公寓业主是投资者,且将公寓用于出租。虽然2022年租金飙升,但抵押贷款利率也在飙升,尤其针对那些浮动利率贷款人来说。

调查称:“新完工公寓的现金流状况显示,14%的投资者每月亏损超过1000加元,三分之一的投资者每月亏损超400加元。”

据报道,CRA通常会要求那些申报亏损的房东给出解释,这些房东也把房子租给了亲戚,CRA怀疑亏损是由于租金低于市场水平造成的。在大多数其他情况下,如果房东不能证明他们有任何计划让出租房盈利,那么亏损抵税的申请就会被拒。

有专家警告说,房东最好避免提交可能会被拒绝的申请:“如果被税务局查出来,也许在五年后,你还要偿还回这些抵税,到那时就要支付额外的利息和罚款了。”

新闻来源:https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-investor-home-owners-looking-for-a-tax-break-on-losses-wait-for-cras/