为了抑制房地产市场的投机行为，2022年联邦预算引入了针对住宅房地产（包括出租物业）的反炒卖规则，该规则于2023年1月1日生效，旨在“减少市场上的投机需求并帮助抑制房价过快上涨。”

根据规定，如果持有房产不满12个月就出售，不能按自住房来豁免所得资本收益税，买卖房产所获得的收益将100%全部作为应税收入，只有死亡、残疾、分居和工作调动等情况下仍可享受豁免。

尽管这一规则是在2023年生效，但是如果税务局认为，如果发现纳税人是为了快速获利而倒卖房产，仍然可以对2023年之前发生的交易提出质疑。

一名阿尔伯塔省纳税人由于未报告他处置卡尔加里一处房产的获利，他的2016纳税年度被税务局重新评估。

2016年，该纳税人是一名活跃的房地产合伙人，参与了多个房产交易。其中一处房产为两室一卫的平房，附有两车位车库。他在2016年10月20日至11月21日期间持有该房产，共计33天。

在此期间，他未将房产出租，并出售了该房产，获利近73,000元，但在2016年的报税中未申报这一收益。

由于CRA在2021年才对纳税人2016年的未报告交易进行重新评估，税务法庭首先要审议的问题是，CRA是否有权在正常的三年重新评估期之外进行重新评估。

CRA通常需要证明纳税人在报税时的虚假陈述是由于疏忽、粗心、故意违约或欺诈。

在本案中，CRA并未指控纳税人实施欺诈，但认为其行为构成重大虚假陈述，因为该纳税人未报告收益。

纳税人辩称，他未申报房产出售的收益是因为他的“费用已经抵消了所有可能的收益”。但法官并不接受这一解释，指出当纳税人提交2016年纳税申报表时，“明显存在虚假陈述”，而且这是出于疏忽或至少是粗心，或故意违约。

因此，CRA被允许在正常重新评估期之外，重新评估该纳税人2016年的报税。

在法庭上，该纳税人主张，他至少应享受资本利得待遇，即仅50%的利得需纳税。（从2024年6月25日起，个人收益超过25万元的资本利得的纳税率将提高至三分之二。）

纳税人还提出，考虑到在听证会上提交的两项额外费用，他的收益应减少至12,467元（原为73,000元）。

第一个费用是向一家阿省编号公司支付了40,500元的介绍费，该公司由他与商业伙伴以50-50股比拥有；第二个费用是向其合作伙伴的配偶支付了20,000元的介绍费。他称，这两笔介绍费均与出售房产相关。

然而，法官认为这些额外费用不能从收益中扣除，指出“这些文件对于交割时支付款项来说，过于模糊、不明确且不可靠。”

关于出售房产的剩余问题是：73,000元的收益应作为资本收益还是收入征税。由于纳税人在其2016年报税中完全未申报此交易，法院只能依据庭审证据来确定CRA主张的按收入征税是否成立。纳税人未对此详细说明，仅坚持他有意将房产出租。

然而，法官指出，由于购买该房产所使用的贷款结构、该纳税人最初购买该房产的动机、“立即且迅速”对主层和地下室的装修行为，以及纳税人作为房地产经纪人的经验，不认为其购买房产的真正意图是将其出租。

最终，法官裁定，该纳税人的证词不足以支持将房产出售所得的收益视为资本收益，并维持了CRA对其作为收入处理的重新评估。

新闻来源：https://financialpost.com/personal-finance/unreported-capital-gain-home-flipped-taxpayer