加央行降息后，如何把握房地产市场时机？

根据加拿大按揭与住房公司（CMHC）的数据显示，5月份的住房开工量较4月份增长了10%。然而，加拿大房地产协会（CREA）的数据则显示，对购房者来说，这是“另一个平静的月份”。

本文是全球新闻住房系列的一部分，为加拿大人提供关于住房市场的基础知识，这些知识在学校里没有教过。

在加拿大央行本周期首次降息后，借贷成本开始下降，住房市场各方开始对买卖双方的反应进行各种猜测。

加拿大央行本月早些时候的四分之一百分点降息标志着住房市场的一个转折点。这个市场在疫情期间的狂热时期已经显著冷却，当时的超低利率为一批新的买家打开了大门。

随后的加息周期将许多潜在买家排除在外，这些买家要么无法符合资格，要么在等待房价稳定后才决定是否进入市场。

NerdWallet加拿大的房地产专家Clay Jarvis告诉全球新闻，“把握市场时机”的想法通常是指“精明、有经验”的买家试图在价格低迷的安静时期入市，抢在热潮之前以较少的竞争获得最佳交易。

加拿大房地产协会本周早些时候发布的数据确实显示，今年春季全国许多住房市场都在放缓。CREA的内部人士表示，决定今年余下时间市场活跃程度的问题在于加拿大央行的宽松周期进展的速度和幅度。

Ipsos为全球新闻独家进行的民调支持了这一观点。在本月央行降息后接受调查的非业主中，大约63%表示他们需要看到更多的宽松措施，才能从观望中进入市场。

但多伦多Bosley房地产公司的房地产经纪人Davelle Morrison表示，那些等待理想抵押贷款利率的买家可能错过了在当前较慢市场中获得更好交易的机会。

当利率进一步下降时，Morrison认为，更多买家可能会重返市场。这将加剧对现有房源的竞争，甚至可能使竞价战更为常见，她表示，这种环境可能会导致房价上涨。

Morrison建议加拿大人要权衡他们能够获得的抵押贷款利率和购买价格，但不一定要同等对待。购房者只有一次机会确定他们房产的购买价格，但在贷款期限内会多次续约抵押贷款利率。

“我会建议那些所谓在观望的人们，你嫁给的是房子，而你约会的是利率，”Morrison说。

她举例说，如果你能以60万加元而不是70万加元买下一套入门级公寓，那么前期支付较高的利率并希望几年后能续约到更低的利率，可能是值得的权衡。

金融现实仍然是障碍

当然，能够把握市场时机的前提是潜在买家首先能够获得资格。

Jarvis说，虽然一些房主可能在讨论是否是买房的好时机，但对许多人来说，“真正的障碍是财务上的”。

获得抵押贷款需要考虑个人的信用历史、首付款的规模和收入水平。

Jarvis解释说，四分之一百分点的降息不会改变之前无法获得抵押贷款的加拿大人的计算方式，因为加拿大央行的政策利率决定直接影响市场上的浮动利率抵押贷款。

浮动利率在市场上仍然远高于6%，而固定利率抵押贷款通常至少低一个百分点。在获得抵押贷款和通过压力测试时，购房者目前的资格标准是比合同利率高出两个百分点。

这意味着浮动利率抵押贷款的资格利率至少为8%，而某些固定利率的资格利率则接近7%。

Jarvis说，对于首次购房者来说，目前选择固定利率路线更为合理，因为资格门槛较低。

但他指出，固定利率市场与加拿大央行的决定关系不大。相反，固定利率抵押贷款是基于债券市场的价格，而债券市场的利率来源于对央行利率路径的预期。债券市场可以因加拿大央行的降息以及基于通胀数据或央行政策制定者讨论前景的语调而走低。

比较网站Wowa.ca的首席执行官Hanif Bayat告诉全球新闻，在加拿大央行宽松周期开始后，固定抵押贷款利率有所缓解。

自6月初以来，用于确定五年期固定抵押贷款利率的加拿大政府五年期基准债券收益率已经下降了近半个百分点。

Bayat表示，加拿大的一些主要贷方已经开始在此响应中缓解其固定利率优惠，但他警告说，这里的变化比加拿大央行的降息更为缓慢。

当固定利率抵押贷款降得足够低，使加拿大人能够获得他们所需的抵押贷款金额和他们能承受的月供成本时，Jarvis说，加拿大住房市场的竞争只会是时间问题。

Ipsos本月早些时候的民调显示，接受调查的非业主中有6%表示，利率需要下降不到一个百分点，他们才会考虑购买房产。四分之一的人表示，他们需要看到1至3.99个百分点的降息才能进入市场，而10%的人表示，他们需要更大幅度的降息才能使购房成为可能。

“一旦人们决定，利率对我来说已经足够低，他们就会行动。而一旦他们行动起来，竞争就会加剧，”Jarvis说。

“也许不会达到我们过去几年的水平——尤其是在疫情期间——但一旦进入市场的障碍降低，为什么人们还要等待呢？”