上周，在自由党政府引入30年期保险抵押贷款的两个月后，加拿大按揭及住房公司（CMHC）宣布将为这种抵押贷款提高20个基点（0.2%）的保险费率。

从8月1日起，加拿大首次购房者在首付不足20%的情况下购买价值低于100万加元的新建住房时，将可以选择30年的保险抵押贷款摊销期，而不是目前的25年最大期限，但还需支付额外的0.2%的保险费率。

财政部长Chrystia Freeland表示，这项新的抵押贷款政策旨在通过降低每月的抵押贷款费用，使年轻加拿大人的购房更加可行。

然而，严格的资格要求和CMHC最近的保险费率上调，使人们对新政策在住房负担能力方面的真正效益产生了怀疑。

安大略省的一位抵押贷款经纪人Samantha Power表示，抵押贷款保险的高保险费——在购房者首付不足20%的情况下强制要求保险，以保护贷款人免受抵押贷款违约的风险——只是问题的冰山一角。

“这并不是一个巨大的差异，但它仍然是一个增加。如果我们试图帮助首次购房者，为什么要用保险费来敲诈他们？”

Power女士指出，更大的问题在于申请30年期保险抵押贷款的严格标准，这将排除许多试图进入转售市场的加拿大人，并将许多符合条件的买家限制在公寓市场。“这仅适用于购买新建房屋的首次购房者——在大多伦多地区，我找不到任何低于100万加元的新建房屋。”

Ratehub.ca的首席运营官James Laird表示，在安大略省和不列颠哥伦比亚省，这项标准将排除除公寓买家之外的任何人。“在大城市中，没有低于100万加元的新建独栋住宅。”

Ratehub的计算表明，符合资格的购房者在新30年摊销期内将能获得6%到7%的抵押贷款额度，这不是一个小数目。

Laird先生表示，在40万加元的贷款上，30年和25年期抵押贷款摊销之间的月供差异约为每月200加元。“我会称之为显著的差异——这是一家人的整个杂货购物。”

但Laird先生指出，符合条件的购房者将仅限于新建房屋，这意味着他们的资金不会有多大作用。

“新建房屋的每平方英尺价格明显高于转售房屋的每平方英尺价格，”Laird先生说。“所以即使你符合更多的资金条件，你的钱实际上不会有多大作用。”

尤其是对于公寓，Power女士表示，买家还需要在新建房屋的更高购买价格之外，考虑额外的公寓费用。

尽管有可能支付更高的利息，抵押贷款经纪人Butler认为30年期摊销应在全行业推广，因为它使加拿大人的月供更加可控。这些抵押贷款不一定需要伴随着显著的高利息累积或低房屋净值。

Butler认为，真正能从新政策中受益的少数抵押贷款申请者是来自草原省和海洋省的人们。在这些地区，新建房屋可能实际上符合低于100万加元的门槛，并包括一些独栋住宅（尽管在海洋省，新建房屋很少）。

此外，这些地区并不是面临最严重负担能力危机的地方。

在2024年加拿大最负担得起的房地产市场排名中，埃德蒙顿、雷德迪尔（阿尔伯塔省）和圣约翰（新不伦瑞克省）等城市名列前茅。

例如，在埃德蒙顿，2024年第一季度的房价中位数为442,200加元，这与阿尔伯塔省的家庭收入中位数95,900加元相吻合。根据加拿大统计局的数据，在多伦多和温哥华，同样的房价衡量标准远高于100万加元，家庭收入中位数在80,000加元范围内。

值得一提的是，根据Urbanation4月份的报告，今年多伦多的新建公寓建设量急剧下降，与去年相比减少了52%。

Nesto的联合创始人Damien Charbonneau表示，他可以将受益于新抵押贷款计划的客户人数缩小到大约1%。

虽然他认为该政策是朝正确方向迈出的一步，但他说，如果将100万加元的门槛与通货膨胀率挂钩，影响会更大。

多伦多的一位房地产经纪人Anya经常与首次购房者合作，她表示，许多人不仅因为新建房屋更贵而被吓退，还因为负面的媒体报道。“现在你看到很多关于新建房屋骗局的报道，或者他们取消项目——人们对购买预建房更加谨慎。”

麦克马斯特大学的住房政策研究教授Steve Pomeroy表示，总的来说，延长保险抵押贷款的摊销期到30年是一个积极的举措，应被视为使住房更加可及的系统性方法的一部分。他指出，除了刺激供应，还需要应对过度需求。

他提到了Freeland部长在4月份宣布的补充举措，即首次购房者将能够从他们的注册退休储蓄计划中提取高达60,000加元用于购房首付，高于之前的35,000加元。

蒙特利尔银行的经济学家Benjamin Reitzes表示，市场中的不一致之处不能仅通过新抵押贷款立法来解决。

新闻来源：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-new-30-year-mortgages-are-coming-and-the-devils-in-the-details/