由于借贷和建筑成本不断上升，住宅房地产开发商正面临日益严重的破产风险。业内专家警告称，随着利息支出持续居高不下，这一趋势可能会进一步恶化。根据联邦破产监管局的数据，过去一年破产的房地产公司和项目的数量迅速攀升，目前有望超过全球金融危机时期的水平。
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“这已经酝酿了很长时间了，”商业房地产公司 Altus Group 的开发咨询主管科林·多兰 (Colin Doran) 说道，他已经为陷入困境的房地产项目提供咨询长达 15 年。“毫无疑问，还有更多的房地产项目陷入困境，但很难说有多少项目在最终陷入破产境地之前能够得到解决。我们预计，还会有更多缺乏经验的开发商陷入困境，”他说。
今年 1 月至 5 月，加拿大每月平均有 20 起房地产、租赁或租赁公司破产。这些公司要么寻求破产保护，要么提交债权人提案，以便根据《破产和无力偿债法》更轻松地管理债务。按照这一速度，加拿大今年的房地产破产案件数量将达到 240 起，比 2023 年高出 57%，比 2009 年高出 13%，当时大量企业因金融危机和全球经济衰退而陷入困境。
这还不包括因未支付账单而被迫进入破产管理程序的开发商和项目数量。破产管理办公室的公开破产统计数据不包括破产管理程序。然而，破产专家表示，他们看到越来越多的项目进入破产管理程序。今年到目前为止，房地产行业占加拿大破产内幕网站 (Insolvency Insider Canada) 记录的破产接管案件的 55%。该网站专门追踪加拿大最大的破产案件。相比之下，去年这一比例为 30%，2022 年为 33%。
萨姆·米兹拉希 (Sam Mizrahi) 位于多伦多市中心的豪华公寓大楼 The One 是拖欠贷款的最引人注目的项目之一，贷款方欠款 16 亿美元。其他数十家开发商也面临来自贷款方的类似压力，或已申请破产保护。
Hines Interests LP 加拿大业务联席主管西尔·阿普斯 (Syl Apps) 表示：“在加拿大，我们很长一段时间以来第一次看到系统出现压力。”Hines Interests LP 是一家总部位于休斯顿的房地产公司，在 30 个国家拥有并管理着约 850 处房产。到目前为止，这种压力主要体现在规模相对较小的开发商或没有足够财力承受自 2022 年以来飙升的利息成本的开发商身上。
根据加拿大统计局的住宅建筑价格指数，2017 年至 2018 年，多伦多地区的建筑成本上涨了 10%，全国主要城市的建筑成本上涨了 8% 。开发商迅速扩张，包括经验较少的建筑商，随着大量夫妻店投资者涌入市场，他们能够将前期建设项目全部售出。此时，投资者能够轻松地从公寓价格上涨中获利，并且大多数人可以通过出租他们的房屋来支付抵押贷款成本。但火热的开盘和销售速度掩盖了开发商开始面临的问题。到 2021 年，低利率助长了疫情期间的房地产繁荣，多伦多地区的预售量飙升至接近历史最高水平的 30,550 套。根据加拿大统计局的数据，在那时，各大城市的建筑成本比 2017 年高出 34%。随后，疫情导致开发进度放缓。施工受到阻碍，因为工地上的工人必须保持社交距离。开发商推迟了开工时间，也推迟了项目启动时间。这一切都增加了成本。开发商不得不延长抵押贷款期限。建筑材料供应短缺。当加拿大银行提高利率时，开发商不得不为贷款支付更多。现在抵押贷款更加昂贵，一些预建公寓买家无法获得完成购买所需的贷款，这加剧了该行业的低迷。
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根据加拿大统计局的数据，如今加拿大主要城市的住宅建筑成本与 2017 年相比上涨了 81％，而多伦多地区的住宅建筑成本则上涨了一倍多，上涨了 107％。借贷成本的上升让越来越多的开发商陷入困境，而放贷者也不再有耐心。“许多贷方都尽了最大努力。他们签订了延期协议，接受了部分逾期付款，基本上就是和借款人合作，”重组和破产公司 TDB Restructuring Ltd. 的董事总经理 Jeffrey Berger 说道，该公司正在处理 10 到 15 个破产房地产项目。“两三年过去了，显然这是新常态，事情正在发生变化，这些贷款必须以某种方式处理，”他说。他还举例了万锦的一处楼盘开发商 King David Inc. 位于安大略省万锦市的豪华公寓开发地块上的两块地块的情况。
加拿大央行今年夏天开始下调基准利率，但借贷成本仍然很高，而且对预建公寓的需求也很低。开发商过去能够将较高的成本转嫁给买家，但价格上涨太多，买家不会购买新的公寓单元。对于那些已经购买了投资性房产的人来说，现在的购买价格已经到了这样一个地步：绝大多数新公寓业主都在烧钱，因为他们收取的租金不足以支付抵押贷款和其他费用。
例如，根据 Altus 的数据，在多伦多地区，一套预建公寓的要价从 2017 年到今年几乎翻了一番，达到每平方英尺 1,345 美元左右。这意味着一套 550 平方英尺的公寓的价格为 74 万元。“容错空间更小了。过去，开发商可以擅长销售并顺利完成项目。现在他们必须擅长所有方面，包括规划和执行，”Altus 的多兰先生说。他说：“如果开发商已经因规划延迟、施工延迟、成本上涨等原因而陷入利润率下降的困境，那么利率上升对他们的预期和项目盈利能力将造成双重打击。”
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