尽管多伦多新房市场的销售额降至历史新低，但价格却依然坚挺。根据建筑业和土地开发协会（BILD）提供的Altus Group数据，6月份多伦多新公寓的基准价格约为121万加元。开发商表示，建筑成本和政府费用的不断上升是价格居高不下的主要原因。

今年7月，安省的一些开发商组成了一个联盟，向多伦多市、安省和联邦政府发出了一封公开信，要求对所有新建项目给予减税，将开发费用减少到2009年的水平，并根据通货膨胀进行调整。反对新房税的联盟（Coalition Against New-Home Taxes）由19位开发商组成，他们表示将会把节省下来的每一元费用都会让利给购房者，并愿意接受问责措施以确保他们这样做。

但降低多伦多公寓成本，是否只有减少税费这一条路可走？

文章采访了开发商，并参考研究数据，详细分析了多伦多公寓的价格构成。总体而言，公寓价格包括土地成本、硬性建筑成本（如人工和材料）、软性建筑成本（如建筑师和律师的费用）、政府收费以及开发商利润。

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开发商利润

开发商的目标是从新公寓的销售价格中获得15%的利润，但实际利润率通常在12%到17%之间。Republic Developments的总裁兼首席执行官Matt Young表示，对于售价为121万加元的新公寓，开发商的利润目标为18.15万加元。

Young解释说，项目的规模和时间表会影响利润率，时间较长的项目需要更高的利润率，以确保投资者在较长时间内获得适当的回报。他还提到，某些项目可能会因成本超支而导致利润率降至个位数，甚至出现亏损。

BILD总裁Dave Wilkes表示，项目通常需要8%到10%的利润率，才能对投资者具有吸引力。

加拿大按揭及住房公司（CMHC）2022年发布的一份报告显示，多伦多、温哥华和蒙特利尔的开发商通常计划获得10%到15%的利润。

土地成本

土地价格因地段、规模和购买时机的不同而异。Wilkes指出，任何即将完工的公寓项目，其土地通常是在数年前购买的。Young估计，在多伦多，土地成本平均占开发商支出的7.5%，相当于总售价的6.375%，即121万加元的公寓中约为77,138加元。

硬性建筑成本

硬性成本包括建筑材料、设备和人工费用。Young表示，这些费用通常占开发商支出的40%到45%。根据售价15%的利润率，硬性建筑成本约占总售价的34%到38%，即121万加元的公寓中约为411,400加元至459,800加元。

Wilkes补充说，对于中高层建筑，硬性成本约为每平方英尺280加元到400加元，高层建筑则为每平方英尺365加元到500加元。如果建筑包含地下停车场，成本将增加每平方英尺175加元到300加元。

软性建筑成本（不包括政府费用）

软性成本包括支付给建筑师、工程师、律师和其他专业人士的费用，还包括市场营销、项目管理、利息和应急费用。这些费用通常占开发商支出的22%，即121万加元的公寓中约为226,270加元。

政府收费

开发商在建设公寓时，必须支付政府费用，包括开发费用、密度支付、许可证费用以及税费。Young表示，这些费用总计占开发商支出的27%，即总售价的22.95%，121万加元的公寓中约为277,695加元。

开发商联盟表示，特别是开发费用在过去15年中大幅增加。这些费用占开发商支出的9.7%，相当于总售价的8.2%。

据多伦多市政府介绍，开发费用用于支付新开发项目所需的基础设施，如道路、交通、水和污水基础设施、社区中心以及消防和警察设施。费用的计算基于拟建单位的数量和类型。

CMHC 2022年发布的一份报告指出，如果开发商不需要支付许可证费用、市政费用、保证费用、开发费用或密度支付，多伦多高层公寓的成本可能会减少约15%。

开发商还必须为买家支付HST（商品和服务税），如果买家打算将房屋作为主要居所（投资者则需自行支付税费），但可以获得部分退税。BILD的一位发言人表示，HST通常包含在新公寓的售价中，并包括任何可用的HST退税。省级部分的退税可让购房者保留75%的税款，最高可达24,000加元。联邦部分的退税为36%，仅适用于价格低于35万加元的房屋，对于价格在35万加元到45万加元之间的房屋，可以获得较小的退税。

Wilkes表示，在大多伦多地区，找到这些价格的房屋几乎是不可能的。

那么，公寓成本可以从哪里削减？

为降低私人市场公寓的价格，一位城市规划师建议适度降低开发费用，并表示在公共部门，政府可以将公共土地租赁给非营利组织，这些组织将提供可负担的住房，从而降低土地成本。

多伦多都会大学城市与区域规划学院的教授兼该校城市研究与土地开发中心的创始主任David Amborski解释说，市政府每年根据建筑施工价格指数增加开发费用。虽然这些费率在1990年代《开发费用法》出台时是合理的，但他认为现在已“远远超出了”通货膨胀率。

他补充道，省级住房可负担性工作组在2022年也同意开发费用需要进行调整。

市政府则表示，开发费用对于维持城市发展至关重要，取消这些费用意味着需要提高物业税或用户费，或者导致服务质量下降。

开发商联盟呼吁省政府和联邦政府削减HST，就像政策制定者对租赁住房所做的那样，Wilkes则表示，HST退税的门槛应提高并与房价挂钩，这一建议也得到了2022年住房可负担性工作组报告的支持。

Amborski还建议政府可以将土地租赁给非营利组织，而不是出售给他们，这些组织将提供部分可负担的住房。他举例说，在Regent Park和West Don Lands就有类似的例子，尽管建造过程可能较慢，结果可能需要几年时间才能显现。

总结来看，多伦多公寓的高昂价格反映了土地成本、建筑成本、政府收费和开发商利润的综合作用。尽管开发商和城市规划专家提出了多种削减成本的建议，但在不影响城市发展和服务质量的前提下实现这些目标仍面临挑战。

文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/where-does-the-money-go-when-you-buy-a-new-toronto-condo-heres-the-breakdown/article_224f5cb4-54fb-11ef-a700-37ce567f0b1d.html