本周，加拿大联邦政府宣布了自几十年来最重大的抵押贷款改革，涵盖贷款还款期和保险规则的重大变化。这些新政策旨在解决住房短缺和负担能力危机，并帮助更多年轻人进入房地产市场。
政策内容：30年还款期和更高房价保险资格
首先，渥太华将为所有首次购房者以及所有新建房屋的买家引入30年按揭还款期，无论购房者是否为首次购房者。这项措施远远超出8月份引入的政策，当时仅针对购买新建房屋（包括公寓）的首次购房者。而从2024年12月15日起，政府还将把按揭保险的资格扩大到价格超过100万加元、最高150万加元的房屋。这意味着更高价值的房产也可以享受政府支持的按揭保险。
新政出台原因：应对住房短缺和价格飙升
此次政策变更的背景是加拿大面临的住房短缺和房价负担能力危机，尤其是在多伦多和温哥华等城市，平均房价已超过100万加元。而在2012年，按揭保险的最高限额还是100万加元。根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，2024年8月全国的平均房价为649,100加元。政府的目标是通过这些改革促进住房供应，预计将增加约400万套住房。
一些批评者认为，随着自由党政府失去与新民主党（NDP）的支持协议，这些扩大化的政策可能是少数政府为拉拢选民而采取的措施。
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对购房者的影响：降低月供压力
随着利率的下降，购房者的购房成本有所缓解。30年还款期意味着可以将购房成本摊到更长的时间，减少每月的还款压力。抵押贷款行业一直呼吁延长还款期限，认为这将帮助购房者通过压力测试，尤其是在房价较高的市场中。按揭专家Penelope Graham表示，这项改革将帮助购房者提高资格比例，并使他们更容易通过压力测试，特别是在房价超过100万加元的市场。
此外，新政策中将按揭保险资格的房价上限提高至150万加元，这意味着购房者在购房时不再需要支付20%的首付款，最低首付款仅需5%。Graham指出，此前的措施因对新建房屋的价格限制过于严格而受到批评，而新的政策扩大到所有类型的房屋，并允许更高的房价进入保险资格，将大大改善首次购房者的市场准入。
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每月还款变化
根据Rates.ca的数据，按30年还款期限和4.09%的利率计算，购买一套平均价格为649,096加元的房屋，购房者每月的还款额将为2,895加元，相比25年还款期的3,198加元，每月减少303加元。在五年内，购房者将少支付18,172加元的贷款，而到五年期结束时，剩余贷款余额将比25年还款期高出20,107加元。
潜在的弊端：延长负债期和推高房价
尽管新政策减少了月供压力，但也意味着购房者将需要更长时间来偿还贷款。以30年还款期计算，一位37岁的购房者可能会一直偿还按揭贷款直到退休。此外，月供的降低可能会诱使一些购房者购买超出他们实际负担能力的房产，尽管长期来看，他们需要支付更多的利息。
同时，这些措施可能刺激购房需求，推高房价，从而加剧政府试图解决的供应短缺问题。穆迪加拿大金融机构集团副总裁Robert Colangelo指出，随着失业率上升，这种需求增长的时机可能不佳，可能导致按揭违约风险上升。
对银行和加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）的影响
如果新的政策导致购房量增加，银行可能需要重新审视其贷款标准，以确保不会导致购房者承担超出其能力的债务。此外，随着更多价值在100万到150万加元之间的房屋进入按揭保险范围，风险将从银行的资产负债表转移到联邦政府。Colangelo表示，自2012年按揭保险上限设定为100万加元以来，银行投资组合中的保险按揭比例已从47%下降至约20%。如果新政策导致更多按揭在100万到150万加元的房屋上产生，银行的风险将部分转嫁给政府。
对房地产市场的影响
此次政策变化可能会带动停滞的房屋销售，特别是在今年房价有所下降的情况下。随着利率下降和新政策的实施，一些潜在购房者可能会抓住机会进入市场。目前市场上的房源供应量是几十年来的最高水平，但仍需观察买家竞争是否会推高房价，令新政策无法解决负担能力问题。
对公寓市场和地产投资的影响
Colangelo认为，延长新建房屋的还款期可能会重新点燃对预售公寓的需求，由于新建筑的摊销期延长，抵押贷款支付额会降低。不过，他表示，鉴于最近针对首次购房者推出的措施，租赁需求下降可能会抵消这一影响。
对投资地产来说，尽管投资者不太可能从这些政策中受益，但投机活动可能会在新建房屋领域有所增加。然而，这类投机活动仍将局限于市场的一小部分。新的抵押贷款摊销和保险规则预计不会刺激住宅房地产的投资活动。投资者抵押贷款平均占加拿大大型银行住宅抵押贷款总额的 9% 或 10%，“因此，我预计这些措施不会在中期内大幅改变这一比例，”他说。因为他们只能利用适用于新建房屋的摊销规则，而且可能还会有警告禁止这些规则适用于拥有多处房产的买家，Yolevski 说。“这些都是积极的（措施），因为总的来说，它们不会助长投机。”
总的来说，虽然这些改革措施有助于改善住房负担能力，但其潜在的副作用，如延长负债期和推高房价，仍需密切关注。
文章来源：https://financialpost.com/real-estate/mortgages/what-new-mortgage-rules-mean-to-homebuyers-banks-real-estate
