多伦多的公寓市场正经历一场严重的危机。尽管目前库存充足，未来公寓短缺的风险迫在眉睫，因为买家不足促使开发商暂停了新的住房项目建设。

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专家指出，过度依赖投资者是市场当前困境的根源。早在上世纪80年代和90年代，由于财政限制，政府退出了住房建设领域，私营部门开始主导市场。投资者更青睐公寓，因为它们建造成本较低，且可以卖出更高利润。过去25年间，安大略省的公寓面积平均缩小了35%，2023年，三居室公寓仅为3%，因为较大的单元不利于现金流。公寓价格却不断上涨，过去十年间价格翻倍。

2023 年，竣工公寓数量将创下历史新高。尽管预计未来几年将有更多单位建成，但由于目前预建房屋领域的销售不足，从 2027 年开始将出现大幅下降。2024年新公寓销量已大幅下降，1月至8月仅售出3,588套，而2021年同期为2万套，比 10 年平均水平低 72%。但由于期房楼花销售疲软，预计2027年后新公寓供应将大幅下降。

这对多伦多不断增长的人口来说是个巨大挑战。据联合国预测，至2035年，大多伦多地区人口将达到708万，而当前的建造趋势远低于需求。2024年，预计开工建设不到10,000套公寓，而满足未来增长需求，每年需要建造30,000到40,000套公寓。

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公寓与租赁公寓的区别

专为出租的租赁公寓（长期出租的物业，如租赁公寓楼）与公寓市场有所不同。根据房地产研究公司Urbanation的数据显示，约70%至80%的公寓单元在开工前必须售出才能获得融资，而专为出租的房屋则需要证明长期投资回报的可行性。

房地产开发商Fitzrovia公司仅建造多户型出租房，项目资金由机构投资者（如养老金计划、上市房地产公司和高净值投资者）提供。Fitzrovia公司首席执行官Adrian Rocca表示，专为出租的房屋项目不会迅速出售，而是长期持有和管理。

相比之下，公寓开发商的重点是尽快出售单元，而非参与后续的物业管理，因此单位质量和规模对开发商影响不大。

政府需要重返住房领域将为居民提供更多经济适用房

高昂的材料、劳动力成本和不断攀升的利率让开发商感到负担沉重。专家表示，联邦政府近期取消了对专为出租房屋项目的商品及服务税（GST），此举受到开发商的欢迎，认为这是推动住房供应的积极一步。

专家还建议，政府应提供其他激励措施，例如减免开发费用和物业税，以促进更多租赁住房的建设。非营利性住房也是解决方案之一，这类住房由社区非营利组织拥有和运营，租金通常比私营部门提供的公寓更为实惠。

投资者过度主导市场

当前，多伦多的公寓市场严重依赖投资者，尤其是在期房楼花市场。然而，过度依赖投资者导致了供应不足和房价上涨。Urbanation公司总裁Shaun Hildebrand指出，随着人口的持续增长，住房供应和需求的失衡将使住房变得更加难以负担，可能会对加拿大社会产生严重影响。

结论

面对多伦多不断增加的人口和供应短缺，多伦多公寓需要在投资者主导的市场中实现平衡，并通过政府干预和非营利性住房等方式，推动更多适合长期居住的房屋建设，以应对未来的住房危机。

文章来源：https://www.thestar.com/interactives/investors-wreaked-havoc-on-torontos-condo-market-leaving-us-with-tiny-units-no-one-wants/article_8ad9328c-5b27-11ef-89ce-63e2f2963b55.html