一项加拿大税务法院的最新裁决表明，若房主长期将房产通过Airbnb或其他短租平台出租，在出售房产时将面临高达13%的商品和服务税（HST）。这项税收政策适用于出售时房产的总价，可能会给房主带来数万甚至数十万加元的额外负担。

通常情况下，转售的已占用住宅免于征收HST。然而今年3月，加拿大税务法院裁定，将一套曾短期出租的公寓进行出售时，需征收HST。这一裁决为税务局在类似情况中征税提供了依据，并可能对短租运营者产生重要影响。

多伦多律师事务所Zinati Kay的房产律师John Zinati指出：“若房东持续性地使用短租平台出租房屋，出售时将被征收巨额税款。例如，如果售价为100万加元，房主需要缴纳13万加元的税款。”据他解释，税务规则适用于包括公寓、联排别墅及独栋住宅在内的所有房产，只要这些房产在Airbnb或VRBO等平台上进行过长期的短期租赁。

该判决源于一起渥太华公寓业主的案例。该业主在出售房产之前的九年中，使用超过60天的长期租约将公寓出租。然而在2017年，他决定将房产改为Airbnb短租模式，并在出售前的14个月内进行了一系列短租交易。2018年4月房产出售时，买卖双方并未支付HST。然而，交易完成后不久，加拿大税务部认定该单位由住宅用途转为商业用途，因此在出售时需支付HST。根据税务规定，长期租赁仍被视为住宅用途，而短租则被视为商业用途。

尽管业主对此提出上诉，但法院最终裁定，由于短租的性质，这套公寓在出售时并不属于“住宅综合体”，因为其经营模式类似于酒店，包括家具齐全并由房主承担水电费用。因此，整个出售价格不再免于HST。裁决表明，若房产在出售时被用作Airbnb等短租业务，其出售时将需缴纳HST。不过，如果将短租房产重新转回长期租赁的住宅用途，或许可以避免出售时的税务负担。

“若偶尔进行短租，比如偶尔周末出租，则不受此税务规则的影响。” Zinati解释道，“该规则只适用于持续性地短租使用，如本案例中的14个月。”在多伦多市，短期租赁指出租不满28天的住宅单位。

加拿大税务局（CRA）发言人指出，法院决定有助于澄清法规，并为纳税人和税务局之间的争议提供解决。有关度假房产的GST/HST信息，可在税务局网站上找到。

尽管这一裁决未改变法律，但Barrett Tax Law创始人Dale Barrett认为，裁决引发了人们对HST相关政策的关注。最近，税务局在房产交易领域的多项举措表明CRA正着力减少税收流失，包括资本利得税及转售交易税等。

Barrett还指出，若短租使用率达到90%，出售时将适用HST。这一比例并未明确界定，但若房产短期出租比例达到89%，而长期租赁比例为11%，则该房产可能不受HST影响。“如何计算90%的比例尚不明确，可能还需未来的案例进一步解释。”

他警告称：“若决定通过短租平台出租房产，出售时务必咨询税务专家。”

文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/homeowners-who-regularly-rent-on-airbnb-and-other-sites-must-pay-13-tax-on-property/article_d085d5e0-9166-11ef-a141-73e5557f452e.html