在加拿大的一些主要公寓市场，尤其是移民人口集中的地区，市场情绪正持续恶化，危机日益加剧。在多伦多大都会地区，当前面临一系列挑战，具体情况如下：

首先，公寓挂牌数量达到了创纪录的水平，与去年相比增长了38%。根据住房分析师Ben Rabidoux的分析，预计到2026年，该地区的公寓竣工量将创下两年来的新高。这一数据意味着市场将面临大量新公寓的涌入，竞争将更加激烈。

第三季度的公寓销售量急剧下降，尤其是新公寓的销售量，降至自1995年以来的最低水平。此外，根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）的数据显示，出租公寓的数量在第三季度激增了46.6%，显示出市场上出租住房需求的上升。

未售出的新公寓库存也比过去十年的平均水平高出56%。上市公寓的平均挂牌天数同比增加了43%，表明卖家面临更长的等待时间。而许多房东由于无法顺利出售房屋，试图通过降低租金来产生现金流，导致租金价格暴跌。

图片来源：Cole Burston

尽管抵押贷款利率有所下降，投资者仍然面临“严重负现金流”的困境，贷款价值比达到80%。Concierge Mortgage Group的抵押贷款经纪人罗斯·泰勒（Ross Taylor）表示，许多持有待售房屋的开发商开始提供更激进的价格折扣，希望借此吸引买家。

然而，部分卖家面临的挑战是，他们无法获得几年前多付的公寓的抵押贷款，这通常是因为公寓的评估价格低于购买价格。泰勒指出：“RBC通常是新建筑项目的首选贷款机构，无论最终事实如何，RBC会将价值锁定在购买价格上。这对房屋价值低于购买价格的买家而言是一大福音。”

在大多伦多地区，TRREB表示，第三季度公寓转售量下降4.4%，而挂牌量则上涨了10.6%。这一切发生在政府宣布未来两年将大幅削减加拿大人口之前，这对市场造成了重创。多伦多、温哥华和蒙特利尔等城市的公寓主要由临时居民和移民租赁。

自1867年联邦成立以来，加拿大的年度人口从未下降过。因此，联邦政府为何要进行如此冒险的经济政策，让人口增长率在两年内为负（每年-0.2%），实在令人困惑。

此外，单身公寓面临的价格风险最大。TRREB指出，第三季度单身公寓的租赁挂牌量激增77.6%，而没有卧室的公寓平均租金同比下降8.8%。抵押贷款专家罗恩·巴特勒（Ron Butler）在社交媒体上表示，“对于‘狗笼公寓’，价格可能会非常低，甚至低于我们的预期。”

尽管某些抵押贷款机构不愿意向小型单身公寓提供贷款，但每项资产都有其清算价格，未来依然有可能好转。联邦政府承诺到2027年将增加移民人数，而由于目前的建设不足，2028年可能会出现严重的供应短缺。

对于希望在多伦多以最优惠的价格租赁价值60万加币的公寓的购房者，Streetwise Mortgages的租赁专家达莉亚·巴尔苏姆（Dalia Barsoum）建议，信用评分应在680以上，每月债务与总收入比应在45%或以下，年收入大约需在145,000加币左右。

并非所有移民密集的公寓市场都像多伦多一样面临崩溃。在风险等级为1到10的范围内，多伦多被评为9，而温哥华是6或7，蒙特利尔则是2。这种差异提醒投资者在做出决策时，需谨慎考虑各地市场的不同表现和前景。

文章来源：https://financialpost.com/real-estate/mortgages/condo-owners-pain-buyers-gain-market-meltdown