拆除并重建主要住所后出售，是否需缴纳资本利得税或统一销售税 (HST)?
图片来源：Mike Hensen/The London Free Press/Postmedia Network files
为了准确理解这笔交易的税务影响，我们需要从几个关键因素着手分析。以下是围绕您的提议需要考虑的几个重要方面。
在加拿大，房产是否符合主要住宅免税 (PRE) 的条件取决于以下四项测试：
- 房产类型：必须是住宅单元、住宅单元的租赁权益，或允许居住的合作公司资本股票。
- 产权要求：房产必须由您完全或共同拥有。
- 居住使用：您、现任或前任配偶，或子女必须在房产中居住。
- 主要居所指定：该房产需被指定为您的主要居所。
此外，房产面积一般不得超过 半公顷（约1.24英亩）。超出部分的销售收益可能会被征税，除非您能够证明这些面积是必要的。
如果您当前居住在这套房产中，并按现状直接出售，且您在拥有该房产期间未对其他房产申请过 PRE，那么您可能无需缴纳资本利得税。
装修和税务影响
您的装修方案可能对 PRE 的适用性产生影响。根据装修范围的不同，可能还会涉及 统一销售税 (HST) 的问题。
- “90% 测试”：如果装修项目符合 CRA 的“新建房产”定义，即装修中拆除了至少90%的房屋内部（不包括地基、外墙等结构部分），房产可能会被视为新建房产。在这种情况下，CRA 可能将您认定为“建筑商”，您需要根据房产的公平市场价值或销售价格缴纳 HST 或商品及服务税 (GST)。
需要注意的是，爬行空间等非居住区域不计入该测试计算。
资本利得税的考虑
如果您在装修完成后出售房产，而不是搬进去使用，那么 CRA 可能会将该交易视为商业活动而非资本收益。
- 主要居所年份免税：您已居住32年，这期间房产符合 PRE 条件，因此无需为这部分时间缴纳资本利得税。
- 商业收入：如果 CRA 确定您装修房屋是为了获取利润而非自住，则出售房产的收益可能会被视为商业收入，而非资本收益，需按照全额收入缴税。
如果您选择搬入新家并随后出售房产，但 CRA 认定您建造该房产的主要意图仍然是出售获利，则您可能仍需将收入视为营业收入缴税。
如何降低税务风险？
为避免成为 CRA 的重点审查对象，以下几点需要特别注意：
- 明确意图：CRA 会根据装修和出售的时间间隔、您的销售记录和行为来判断您是否具有商业意图。
- 成本记录：妥善保留装修费用记录，以调整房产的成本基础，减少可能的应纳税金额。
- 税务咨询：建议咨询专业的税务顾问或会计师，帮助您全面评估税务风险，制定最佳策略。
总结
如果您选择在房屋装修后出售而不搬入，则可能需要缴纳 HST 或 GST，并且销售收入可能被视为商业收入而非资本收益。在这种情况下，尽早与税务专业人士合作尤为重要，以确保您符合相关税务规定，并降低潜在的税务负担。
文章来源：https://financialpost.com/fp-answers/fp-answers-pay-capital-gains-tax-hst-rebuild-principal-residence-sell-before-moving-in?tbref=hp
