过去十年间，多伦多建造新房的成本出现了惊人的上涨。除了建筑材料、人工、土地价格等传统成本之外，涨幅最为猛烈的，竟是开发商必须支付给市政府的各类“开发费用”。
这些费用原本用于支持城市基础设施建设，但如今却成为开发商最头疼的一项支出。在房价居高不下、购房者望而却步的当下，开发商呼吁政府减免这些费用，以释放更多住房供应。而市政府则担忧，减免可能只是“肥了开发商”，最终市民还得通过涨税来埋单。
一套500平方英尺公寓成本如何变化？
根据大多伦多地区建筑业与土地开发协会（BILD）数据，2014年建造一套500平方英尺（约46平米）的一居室公寓，平均成本为29.1万加元。而到了2024年，这一数字飙升至60.9万加元，涨幅高达109%。
从各项成本构成来看：
- 建筑成本上涨90%，从15.2万升至28.9万加元；
- 土地成本上涨57%，从4.7万升至7.4万加元；
- 而市政费用则从2.4万暴涨至8.1万加元，涨幅高达238%。
更令人关注的是，市政费用在总成本中的占比也从2014年的8%，升至2024年的13%，首次超过土地成本的12%。
图表看变化：开发成本构成十年对比
在2014年，建筑和土地成本占据了总成本的68%。但到了2024年，建筑成本虽然仍是“大头”，但所占比例已下降至47%；市政费用和金融成本则快速上升，占比分别为13%和9%。
这些变化反映出，在过去十年里，城市开发的“制度性成本”正在逐渐取代传统成本，成为影响房价的重要因素。
收入翻倍，利润却缩水三分之二？
尽管2024年一套500平方英尺的公寓售价从2014年的约33.7万加元涨至67.5万加元，但开发商的净利润却从2.91万加元降至不足1万加元，跌幅达到67%。
为什么售价翻倍，利润反而缩水？核心原因就在于成本全面上涨，尤其是市政费用和税收压力激增。例如，加拿大联邦销售税（HST）征收金额从1.66万加元升至5.64万加元，涨幅高达239%。
什么是“开发费用”？都花去了哪里？
所谓“开发费用”，包括地铁、道路、公园、图书馆、托儿服务、医疗、消防、长者护理等多项市政基础设施建设资金。
数据显示：
- 公园与休闲设施费用上涨358%，从1,688加元涨至7,738加元；
- 道路相关费用上涨695%；
- 医疗急救服务上涨600%；
- 托儿服务上涨305%。
单位平均开发费用从2014年的10,429加元上涨至2024年的52,676加元，十年上涨405%。
政府vs开发商：该不该减免开发费？
开发商普遍呼吁政府减免或暂缓征收开发费用，以减轻成本压力、提高项目可行性，并称这将有助于增加供应，降低房价。
但市政府则担忧：
- 减费后开发商是否真的会降价，缺乏保障；
- 若取消开发费，市政支出需转由房产税承担，势必影响现有居民；
- 当前市政已提供部分优惠政策，包括为租赁型住宅延期征费、为部分开发项目提供最长四年免息延期等。
例如，旺市已宣布未来五年发展费减免47%；密西沙加对新建项目减免50%，三居室租赁项目则全免。
市场在变，小户型热潮降温
专家指出，随着投资回报率下降，过去大热的“迷你公寓”（shoebox condo）正逐步失去市场吸引力。越来越多的开发商正将项目重心转向适合家庭或长者居住的大户型产品，以适应终端用户的需求。
“开发商需要预售70%至80%的单位，项目才能动工。眼下的市场现实逼迫他们重新评估什么样的房子才真正有需求。”——多伦多城市与区域规划教授 David Amborski 如是说。
写在最后
开发成本的持续上涨已成为制约住房供应的重要因素。市政开发费用虽有其合理性和必要性，但若无法平衡好开发活力与财政需求，可能将进一步抬高房价，削弱城市吸引力。
眼下的博弈，不只是开发商与政府之间的较量，更关乎未来住房市场的可持续发展。减免开发费用是否能真正带动房价下行？这一问题，尚待市场和时间给出答案。
文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/developers-want-a-break-from-toronto-building-fees-heres-how-much-those-costs-have-gone/article_b10d20b8-f9eb-11ef-9fdc-234bb81ae6f0.html
