近年来，多伦多地区的公寓开发商面临着前所未有的市场挑战。随着楼市放缓，越来越多的买家因资金压力或市场价格倒挂而无法履行购房合约，导致新建公寓的未售出库存急剧上升。这一现象不仅影响市场流动性，也令投资者和开发商陷入困境。

库存激增，市场供需失衡

根据房地产市场分析机构 Zonda Urban 的数据显示，在 2023 年第四季度，多伦多地区 2020 年及之后开盘的楼盘中，仅有 46 套已建成交付但仍未售出的公寓。然而，到 2024 年同期，这一数字已飙升至 364 套，增长幅度高达 691%。

Zonda Urban 市场研究副总裁 Pauline Lierman 指出，若计算所有仍在建设和销售的项目，当前的未售出库存已接近 1,200 套，并可能继续攀升。她预计，到 2025 年底，未售出库存可能会翻倍，达到 2,101 套。

尽管官方数据显示，新完工公寓的库存比例约为 8%，但在转让市场（assignment market）——即买家在公寓交付前转售购房合同的市场——未能完成交易的比例往往高达 10% 至 20%。

投资者亏损惨重，违约现象激增

随着市场调整，不少投资者发现自己所购的期房价格远高于当前市场价，导致违约现象大幅增加。

“违约率非常高，很多人根本无法完成交易。”房地产法律事务所 Feld Kalia Professional Corp. 的律师 David Feld 表示。他的许多客户面临一个困境：他们在几年前签订购房合约时，房价远高于当前市场行情，如今若按合同成交，将比同类二手房高出 20%-30%。

“一些投资者甚至不愿意完成交易。”Feld 透露，“即便是富裕买家，也宁愿选择违约。他们计算后认为，这笔投资需要 5-7 年才能回本，不如现在接受损失。”

高端公寓市场尤为惨烈。Re/Max Hallmark Ari Zadegan Group Realty 的经纪人 Ari Zadegan 表示，一名投资者为了摆脱一份价值 300 万加元的豪华公寓购房合约，不得不承受 70 万加元的损失。“最难接受的不是损失定金，而是投资者必须支付额外费用，才能让其他买家愿意接手合约。”

目前，Zadegan Group 在 Facebook 及其他在线平台上列出了多个公寓转让案例。例如，在即将交付的 11 Yorkville 高端公寓项目中，一套 610 平方英尺的两卧一卫单位的原始买家接受了 59 万加元的亏损，这意味着不仅定金全额损失，甚至需要额外支付数十万加元才能吸引新买家接手合同。

开发商应对手段强硬，买家维权受阻

面对大量购房违约，部分开发商并未选择灵活应对，反而采取强硬措施，进一步加大了买家的困境。

Zadegan 指出，一些开发商对陷入财务困境的买家收取额外费用，例如合同延期费、添加共有人手续费，甚至对低于合约价格的转让交易设置障碍，拒绝批准交易，尽管市场已无更高报价。

“有些开发商愿意与买家合作，但也有开发商在买家最困难的时候趁机加收费用，这种做法极不道德。”Zadegan 直言。

律师 David Feld 也表示，许多开发商在买家违约时发出强硬警告，威胁要采取法律行动。“几乎每封违约通知函的措辞都是‘我们将提起诉讼’。对于过去偶发违约的情况，这种立场或许可以理解，但如今违约现象已接近 10%，开发商应该认清现实。”

Feld 认为，买家曾在楼市火热时支持开发商，并在建设延迟期间保持耐心，如今开发商却对他们缺乏同理心，令人失望。“他们应该更具灵活性，与经纪人、律师和买家合作，而不是一味采取法律威胁。”

库存积压，开发商降价求售

尽管部分开发商坚持不降价转售违约单位，但随着市场持续低迷，一些开发商已开始削价促销。例如，500 Dupont St.（Oscar Residences）在 2021 年上市时，起售价为每平方英尺 1,374 加元，最高峰时达到 1,542 加元。然而，今年 2 月的最新成交价已跌至 1,223 加元，回落至 2021 年初的水平。

据 HouseSigma.ca 数据，该楼盘自 2024 年夏季完工以来，已有超过 50 套挂牌被撤销，仅成交 3 套，其中一套房源的成交价比最初挂牌价低了 22 万加元，挂牌 233 天后才成功出售。

Zonda Urban 的 Lierman 预测，随着更多楼盘竣工，开发商可能进一步降价，以清理积压库存。“有些开发商转向自持物业进行出租，但并非所有项目都适合租赁。一些开发商已开始削价甩卖，以减少库存压力。”

房价回归理性，投资者需调整心态

面对市场变化，房地产专家认为，开发商与投资者都需要调整策略，以应对供需失衡的现实。

Zadegan 认为，目前市场上的部分转让公寓已降至合理价格，新买家可以以较低成本入市，获取相对划算的交易。“当价格下调至合理水平，市场终将恢复活力。”

然而，对于因投资期房而遭受损失的买家来说，市场调整的过程无疑是痛苦的。“损失 20 万、50 万加元并不容易接受，但投资者必须学会面对现实，做好心理准备。”

Feld 进一步指出，开发商如果继续忽视市场状况，拒绝灵活处理违约问题，只会导致更多购房者违约，市场回暖的时间也将被进一步拖延。“如果开发商能够调整心态，与买家合作，他们最终也能减少损失。”

文章来源：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-as-sale-prices-dive-inventory-of-unsold-newly-built-toronto-area/