在加拿大房地产市场持续低迷的背景下，开发商和至少一家主要银行正转向使用“全面评估”（blanket appraisal）策略，旨在挽救陷入困境的预售项目。然而，专家警告称，这一做法可能在帮助买家顺利交房的同时，将更大的财务风险转嫁给购房者。
所谓“全面评估”，是指贷款机构在评估预售房产时，采用买家签署购买协议时的房价，而非交房时的市场实际价值。这一做法并非新鲜事，随着大量在2021年和2022年疫情高峰期购房的买家因房价下跌和利率上升而违约，全面评估的使用频率显著增加。
加拿大皇家银行（RBC）已在部分预售项目中推行全面评估。例如，多伦多建筑公司 Sakmet Developments 与 RBC 合作，为其位于惠特比（Whitby）的 Manors on Mayfield 项目的41套联排别墅提供“全面评估保障”。该公司执行经理安德里亚·迪克森（Andrea Dixon）表示，此举旨在“在不确定的时期给予购房者所需的信心”。
然而，全面评估可能导致买家获得的抵押贷款金额超过房产的实际市场价值，形成“负资产”状态。多伦多房地产评估公司 Alpha Appraisals 总裁穆什塔克·汗（Mushtaq Khan）指出，疫情高峰期售出的房屋价格通常在每平方英尺 1,200 至 1,600 美元之间，但现在的估价比最初的购买价低了约 10% 至 30%。“在我的实践中，我发现很多买家都在努力解决这些评估不足的问题，”他说。
《多伦多星报》的一项调查发现，至少有130起诉讼，涉及两家开发商起诉未能完成交割的买家，这些买家分布在多伦多的五座大楼内。至少有一位买家在接受《多伦多星报》采访时表示，他们被要求进行全面评估。
根据活动主持人在社交媒体上发布的帖子，2024 年 3 月，CentreCourt 举办了一场房地产经纪人答谢活动，他们在活动中与 RBC 合作对五座公寓大楼进行了独家全项目综合评估：The Forest Hill、55 Mercer Residences、PRIME Condos、199 Church Condos 和 WestLine Condos。
卑诗省抵押贷款经纪人亚历克斯·庞（Alex Pang）指出，银行提供全面评估，是为了减轻自身的风险敞口。“开发商有自己的要求，也有自己的抵押贷款。我们看到一些银行进行全面评估，因为问题已经显现，而且市场上许多参与者的风险敞口很大。”他补充说：“这几乎就像是银行支撑房地产市场的一种方式。”
一位房地产经纪人告诉《星报》，理论上，全面评估可以让转让买家放心，该单位的估价不会低于他们同意支付的价格，尽管目前尚不清楚具体如何运作。
帕萨利斯表示，随着房产价值持续下降，贷款人将不太愿意提供全面评估，因为风险太大。“也许银行会向一位投资者提供100万加元的抵押贷款，即使该套公寓的实际价值仅为80万加元，”他说，“但如果该套公寓的实际价值仅为70万加元，银行还会提供同样的抵押贷款吗？很可能不会。”
他警告称，如果项目未能完成，更广泛的经济影响是市场普遍恐慌。“如果一个项目失败，或者建筑商以大幅折扣出售，可能会导致公寓项目价格暴跌，从而引发消费者的恐慌，而这正是银行试图避免的情况。”
文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/real-estate-developers-and-one-major-bank-offering-blanket-appraisals-in-scramble-to-save-preconstruction/article_a551fd0a-1525-4503-9521-39cb0974432f.html
